James_Media

  부동산을 사고파는 것은 인생에서 큰 거래 중 하나다. 그런데 양도소득세 신고에서 실수하면 불필요한 세금이 수천만 원에서 억 단위까지 늘어날 수 있다. 이번 마지막 편에서는 실제 사례와 함께 실수하지 않기 위한 체크리스트 를 정리해보겠다. 이제까지 다룬 내용을 최종적으로 정리하면서 양도소득세 신고 전에 꼭 확인해야 할 사항들 을 체크해보자. 1. 양도소득세 실무 적용 사례 – 이런 실수는 피하자! 사례 ① 1세대 1주택 비과세를 받을 줄 알았는데, 세금 폭탄 맞은 사례 ✔ 상황: M씨는 2018년부터 1세대 1주택자 로 살고 있었다. 2024년 초, 집값이 많이 올랐다고 생각해 아파트를 15억 원에 매도 했다. 1주택이었으니 당연히 비과세 받을 줄 알았지만, 양도세로 1억 5천만 원을 납부 해야 했다. ✔ 이유: 1세대 1주택 비과세 요건 중 **"거주 2년"**을 충족하지 못했다. 비과세를 받으려면 조정대상지역에서는 보유 2년 + 거주 2년 요건을 충족해야 한다. M씨는 2018년에 취득했지만, 실제 거주한 기간이 1년 6개월밖에 되지 않아 비과세 적용이 불가능 했다. ✔ 교훈: 보유 요건뿐만 아니라 ‘거주 요건’도 반드시 확인해야 한다. 조정대상지역에서는 2년 이상 거주하지 않으면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없다. 사례 ② 다주택자 중과세를 피해 매도했지만, 예상보다 세금이 더 나온 사례 ✔ 상황: N씨는 아파트 2채를 보유한 다주택자 였다. 세금 부담을 줄이기 위해 1채를 먼저 매도하고, 나머지 1채를 비과세로 팔 계획이었다. 그런데 첫 번째 집을 처분한 후, 남은 1채를 매도할 때 예상보다 더 많은 세금이 나왔다. ✔ 이유: 비과세를 받으려면 ‘1주택이 된 후 2년을 보유’해야 한다. N씨는 첫 번째 주택을 매도한 후, 남은 주택을 6개월 만에 팔아버렸다. 이 때문에 여전히 다주택자로 간주되어 중과세를 적용받았다. ✔ 교훈: 다주택자는 1채를 매도한 후, 남은 1채를 최소 2년 보유해야 1세대 1주택 비과세가 가능하다. 세...

  부동산을 팔고 나면 가장 먼저 계산해야 하는 것이 바로 양도소득세 다. 하지만, 세금을 줄일 방법이 있다면?  같은 이익을 얻더라도 절세 전략을 잘 활용하면 수천만 원, 많게는 억 단위로 차이가 날 수 있다. 이번 편에서는 양도소득세 계산법과 합법적으로 세금을 줄이는 방법 을 집중적으로 정리해보겠다. 1. 양도소득세 계산법 – 세금이 이렇게 나온다! 양도소득세를 계산하는 기본 공식은 아래와 같다. 양도소득세 계산 공식 양도소득세 = ( 양도가액 − 취득가액 − 필요경비 − 장기보유특별공제 ) × 세율 − 세액공제 양도소득세 = (양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 장기보유특별공제) × 세율 - 세액공제 ✔ 주요 개념 정리 1. 양도가액 = 실제 매도 가격 2. 취득가액 = 실제 매입 가격 3. 필요경비 = 중개수수료, 법무사 비용, 취득세 등 4. 장기보유특별공제 = 3년 이상 보유한 경우 적용 가능 (최대 40%까지 공제) 5. 세율 적용 후 산출세액에서 기본공제(250만 원) 차감 [실수 주의!] "매도가액에서 매입가 빼고 그냥 세율 곱하면 되는 거 아니야?" 필요경비(중개수수료, 취득세 등)를 빼야 실제 양도차익이 줄어든다. 장기보유특별공제 적용 여부에 따라 세금이 크게 달라질 수 있다. 2. 장기보유특별공제 – 보유 & 거주기간 따라 차이 난다! 장기보유특별공제는 부동산을 오래 보유할수록 세금 부담을 줄여주는 제도 다. 하지만 2022년부터 개정된 규정에 따라 거주 요건이 강화 되었다. 장기보유특별공제율 (2024년 기준) 보유 기간 거주 O (최대 40%) 거주 X (최대 15%) 3년 24% 6% 5년 30% 10% 10년 40% 15% [실수 주의!] "나는 10년 보유했으니까 40% 공제받겠지?" 거주 요건을 충족하지 못하면 최대 15%까지만 공제 가능하다. 조정대상지역에서는 거주 2년 요건이 필수 다. 3. 절세 전략 – 양도세 줄이는 합법적인 방법 양도소득세는 미리 전략적으로 준비하면 충...

 세금 문제를 다루다 보면 "이건 너무 억울한데?" 싶은 사례들이 꽤 많다. 특히, 법을 제대로 이해하지 못한 채 신고했다가 뒤늦게 수천만 원에서 억 단위의 세금을 내게 되는 경우 가 허다하다. 오늘은 **국세청이 직접 공개한 양도소득세 실수 사례(2탄)**를 살펴보며, 어떻게 하면 이런 낭패를 피할 수 있을지 알아보겠다. 4. 1세대 1주택 비과세 요건을 충족했다고 생각했지만, 실제로는 세금 폭탄 맞은 사례 실수사례 B씨는 10년 전부터 거주하던 **A주택(양도가액 12억 원)**을 팔면서 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있을 거라 확신했다. 문제는, 몇 년 전 부친으로부터 B주택을 상속받은 사실이 있었다는 것. B씨는 상속주택을 포함해도 비과세를 받을 수 있다고 생각했지만, 결과적으로는 양도세 1억 원을 납부해야 했다. 문제는 '거주 요건'이었다! 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하려면, 단순히 1주택만 보유한다고 끝나는 게 아니다. 거주 요건까지 충족해야 비과세를 받을 수 있다. B씨의 경우, 기존 주택에서 2년 이상 실제 거주하지 않은 상태에서 양도 했기 때문에 비과세 혜택을 받을 수 없었다. ✔ 1세대 1주택 비과세 요건 (2024년 기준) 양도 당시 1주택이어야 한다. 최소 2년 이상 실제 거주한 기록이 있어야 한다. 거주 요건이 필요한 주택인지 확인해야 한다. (분양권, 상속주택 등 특수 사례 주의!) 실수 피하는 법! 주택을 양도하기 전, 내가 비과세 요건을 충족하는지 정확하게 확인할 것! 거주 요건을 충족하지 않으면 세금이 부과될 수 있다는 점을 기억할 것! 상속주택이 있는 경우, 단순히 1주택 유지 여부만 따지는 것이 아니라 거주 요건까지 따져야 함! 5. 1주택 비과세를 받을 수 있을 줄 알았는데, 오히려 다주택자로 과세된 사례 실수사례 C씨는 2020년에 15억짜리 아파트를 매도 했다. 본인은 1세대 1주택자로 비과세를 받을 수 있다고 생각했지만, 막상 신고 후 추가 세금 3억 원을 내라는 통보를 받았...

 세금이라는 게 참 어렵다.  특히 부동산 관련 세금은 규정이 많고 복잡해서 한 줄 잘못 읽으면 돈이 훅 빠져나간다.  이번에는 국세청이 직접 공개한 ‘양도소득세 실수사례’를 하나씩 짚어보며, 어떻게 하면 피할 수 있을지 살펴보겠다. (이건 단순한 실수라고 하기엔 너무 비싼 실수들이다…) 1. 상속으로 2주택이 된 경우 - 비과세 받을 수 있을까? 실수사례 A씨는 원래 8억짜리 주택을 보유하고 있었다. 이후 2020년 6월에 부친이 사망하면서 상속을 받게 되었다. 하지만 형도 있었고, 형이 한 채를 가져가면서 A씨는 상속을 통해 C주택을 가지게 됐다. 그리고 시간이 지나 2024년 8월, 기존에 보유하던 A주택(11억)을 양도했다. 여기서 A씨는 1세대 1주택 비과세 를 기대했지만, 예상과 달리 세금 폭탄을 맞게 되었다. 왜 비과세를 받지 못했을까? 양도소득세법에서는 상속으로 인해 2주택이 된 경우에도 특례를 적용해 1주택으로 간주 할 수 있다. 하지만 이때 중요한 포인트가 있다. 선순위 상속주택이 무엇인지 체크해야 한다! ✔ 선순위 상속주택을 판단하는 기준 피상속인이 가장 오래 보유한 주택 보유 기간이 동일하다면, 거주한 기간이 긴 주택 거주 기간까지 같다면, 상속 개시 당시 피상속인이 실제 거주한 주택 이것도 동일하다면, 기준시가가 가장 높은 주택 A씨는 선순위 상속주택이 아닌 C주택을 상속받았기 때문에, 1세대 1주택 비과세 특례를 받을 수 없었다. 즉, 상속받은 주택이라 해서 무조건 비과세를 적용받을 수 있는 게 아니다. 실수 피하는 법! 상속주택이 2개 이상이라면, 반드시 선순위 상속주택을 체크할 것! 부모님이 보유한 주택이 여러 채라면 미리 전략적으로 상속계획을 세울 것! 2. 농지를 상속받았는데, 감면을 못 받았다고? 실수사례 김국세씨(누가 봐도 세금과 연관이 있는 이름…)는 부친이 8년 이상 직접 경작하던 농지를 상속받았다. 보통 8년 이상 자경한 농지는 양도세 감면 대상 이 된다. 하지만 김국세씨는 이 혜택을 받지 못했...