양도소득세 실수사례 - 국세청이 알려주는 함정 피하기! (1탄)
세금이라는 게 참 어렵다.
특히 부동산 관련 세금은 규정이 많고 복잡해서 한 줄 잘못 읽으면 돈이 훅 빠져나간다.
이번에는 국세청이 직접 공개한 ‘양도소득세 실수사례’를 하나씩 짚어보며, 어떻게 하면 피할 수 있을지 살펴보겠다. (이건 단순한 실수라고 하기엔 너무 비싼 실수들이다…)
1. 상속으로 2주택이 된 경우 - 비과세 받을 수 있을까?
실수사례
A씨는 원래 8억짜리 주택을 보유하고 있었다. 이후 2020년 6월에 부친이 사망하면서 상속을 받게 되었다. 하지만 형도 있었고, 형이 한 채를 가져가면서 A씨는 상속을 통해 C주택을 가지게 됐다.
그리고 시간이 지나 2024년 8월, 기존에 보유하던 A주택(11억)을 양도했다. 여기서 A씨는 1세대 1주택 비과세를 기대했지만, 예상과 달리 세금 폭탄을 맞게 되었다.
왜 비과세를 받지 못했을까?
양도소득세법에서는 상속으로 인해 2주택이 된 경우에도 특례를 적용해 1주택으로 간주할 수 있다. 하지만 이때 중요한 포인트가 있다.
선순위 상속주택이 무엇인지 체크해야 한다!
✔ 선순위 상속주택을 판단하는 기준
- 피상속인이 가장 오래 보유한 주택
- 보유 기간이 동일하다면, 거주한 기간이 긴 주택
- 거주 기간까지 같다면, 상속 개시 당시 피상속인이 실제 거주한 주택
- 이것도 동일하다면, 기준시가가 가장 높은 주택
A씨는 선순위 상속주택이 아닌 C주택을 상속받았기 때문에, 1세대 1주택 비과세 특례를 받을 수 없었다.
즉, 상속받은 주택이라 해서 무조건 비과세를 적용받을 수 있는 게 아니다.
실수 피하는 법!
- 상속주택이 2개 이상이라면, 반드시 선순위 상속주택을 체크할 것!
- 부모님이 보유한 주택이 여러 채라면 미리 전략적으로 상속계획을 세울 것!
2. 농지를 상속받았는데, 감면을 못 받았다고?
실수사례
김국세씨(누가 봐도 세금과 연관이 있는 이름…)는 부친이 8년 이상 직접 경작하던 농지를 상속받았다.
보통 8년 이상 자경한 농지는 양도세 감면 대상이 된다. 하지만 김국세씨는 이 혜택을 받지 못했다.
왜냐? 상속 후 직접 경작하지 않고, 그냥 보유만 하다가 3년이 지난 뒤에야 팔았기 때문!
양도세 감면을 받으려면?
✔ 자경농지 감면 요건
- 피상속인이 8년 이상 직접 경작했을 것
- 상속인이 1년 이상 직접 경작할 것
- 직접 경작하지 않더라도, 상속 후 3년 이내에 양도할 것
김국세씨는 경작도 하지 않고, 3년이 지나고 나서야 농지를 팔았기 때문에 감면 대상에서 제외됐다.
즉, 부모님이 오랫동안 경작한 농지를 받았더라도, 본인이 제대로 활용하지 않으면 감면 혜택을 받을 수 없다.
실수 피하는 법!
- 상속받은 농지는 3년 내로 양도하거나, 1년 이상 직접 경작해야 감면 받을 수 있다!
- 경작할 계획이 없다면, 3년이 지나기 전에 처분하는 것도 하나의 전략!
- 다른 소득이 많다면 경작기간으로 인정되지 않을 수도 있으니 주의!
3. 상속받은 건물, 취득가액을 잘못 신고했다가 세금 폭탄 맞은 사례
실수사례
이한국씨(역시나 국세청 실수사례에 어울리는 이름)는 2019년 아버지가 소유하던 10억 원짜리 건물을 상속받았다.
그리고 2021년 5월, 이 건물을 13억 원에 양도했다.
그런데 문제는 여기서 발생했다.
이씨는 취득가액을 11억 원으로 신고했지만, 세무서는 10억 원이 맞다고 판단했다.
그 결과, 양도소득세 3,800만 원 추가 납부라는 예상치 못한 결과를 맞이했다.
취득가액 신고 시 주의할 점!
- 상속받은 자산의 취득가액은 세무서가 결정한 상속세 평가 금액을 따라야 한다.
- 본인이 따로 감정평가를 받아서 더 높게 신고해도 인정되지 않는다.
- 즉, 세무서에서 인정한 금액과 다른 취득가액을 신고하면 나중에 추가 세금이 나올 가능성이 크다.
실수 피하는 법!
- 상속받은 부동산을 양도할 때는, 세무서가 결정한 상속가액을 기준으로 신고할 것!
- 따로 감정평가를 받아 더 높게 신고해도 인정되지 않으므로, 불필요한 추가 세금을 내지 않도록 주의!
오늘의 결론! (1탄 요약)
✔ 상속받은 주택이 2채 이상이면, 선순위 상속주택을 확인해야 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다.
✔ 부모님이 8년 이상 경작한 농지를 상속받았다면, 직접 1년 이상 경작하거나 3년 내로 팔아야 감면 가능!
✔ 상속받은 부동산을 양도할 때는, 세무서에서 결정한 상속가액을 기준으로 취득가액을 신고해야 한다.
다음 편에서는 더 황당한 실수사례를 다뤄보겠다.
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