양도소득세 실수사례 - 국세청이 알려주는 함정 피하기! (3탄)
세금이란 게 원래 어려운데, 특히 부동산 양도소득세는 생각보다 더 복잡한 함정이 많다.
이번에도 국세청이 공개한 양도소득세 실수 사례(3탄)를 살펴보며, 어떤 점을 조심해야 할지 꼼꼼하게 분석해 보겠다.
잘못 신고하면 수천만 원에서 억 단위까지 세금 폭탄이 날아올 수 있으니, 미리 체크해두는 것이 중요하다.
7. 2년 이상 보유했는데 장기보유특별공제를 못 받은 사례
실수사례
E씨는 2015년에 주택을 매입했고, 2024년에 10억 원에 양도했다.
본인은 9년 동안 보유했으니 당연히 **장기보유특별공제(최대 30%)**를 받을 수 있다고 생각했다.
그런데 신고 후 공제 적용이 거부되면서, 추가 세금 8,000만 원이 부과되었다.
문제는 ‘거주 요건’이었다!
장기보유특별공제는 무조건 받을 수 있는 게 아니다.
이 공제는 단순히 보유 기간만 충족하면 되는 것이 아니라, 거주 요건도 함께 충족해야 한다.
E씨는 집을 장기간 보유했지만, 실제로 거주한 기록이 없었기 때문에 공제를 받을 수 없었다.
✔ 장기보유특별공제 조건 (2024년 기준)
- 2년 이상 보유 필수
- 거주 요건 충족 여부에 따라 공제율이 달라짐
- 3년 이상 거주: 최대 40% 공제
- 2년 이하 거주: 공제 불가
즉, E씨는 보유는 오래 했지만 거주하지 않았기 때문에 공제를 받을 수 없었다.
실수 피하는 법!
- 장기보유특별공제를 받으려면, 보유 기간뿐만 아니라 거주 요건도 함께 충족해야 한다.
- 실제 거주를 하지 않는다면 공제 혜택을 기대하지 말아야 한다.
- 양도 직전 2년이라도 거주 요건을 채울 수 있다면, 거주를 하여 공제율을 높이는 전략도 고려 가능!
8. 오피스텔을 주택으로 알고 양도세 비과세 신청했다가 세금 폭탄 맞은 사례
실수사례
F씨는 2020년에 오피스텔을 취득해 2024년에 매도했다.
F씨는 오피스텔도 주택으로 간주될 것이라 생각하고 1세대 1주택 비과세를 신청했지만, 세무서에서 이를 거부했다.
결국 양도세 2억 원을 추가로 납부해야 했다.
오피스텔은 주택이 아니다?
오피스텔은 일반적으로 주택이 아니라 업무용 건물(비주거용)로 분류된다.
따라서, 오피스텔을 매도할 때는 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없다.
하지만 예외적으로 실제 주거용으로 사용한 경우에는 주택으로 간주할 수도 있다.
✔ 오피스텔이 주택으로 인정되는 경우
- 전입신고 후 실제 주거 목적으로 사용했을 것
- 수도, 전기, 가스 사용 내역이 주거용임을 입증할 수 있을 것
- 임대 계약서에서 업무용이 아닌 주거용으로 명확히 기재될 것
즉, 단순히 오피스텔을 보유했다고 해서 주택으로 간주되는 것이 아니라, 실제 거주 여부가 중요하다.
F씨는 주거용으로 사용한 기록이 없었기 때문에 주택으로 인정받지 못했고, 비과세 혜택도 받을 수 없었다.
실수 피하는 법!
- 오피스텔을 주택으로 인정받으려면, 반드시 전입신고를 하고 실제 거주해야 한다.
- 비과세 혜택을 받으려면, 수도·전기·가스 사용 기록을 통해 주거용임을 입증해야 한다.
- 매도 전 세무사와 상담하여 오피스텔이 주택으로 인정되는지 여부를 반드시 확인할 것!
9. 양도세 신고 기한을 놓쳐 가산세를 물게 된 사례
실수사례
G씨는 2023년 6월에 아파트를 양도했다.
양도세 신고는 보통 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 해야 한다.
그런데 G씨는 신고 기한을 깜빡 잊고 2024년 1월에 뒤늦게 신고했다.
결과적으로 신고 지연 가산세 5%와 납부 불성실 가산세가 부과되면서, 추가로 1,500만 원을 더 납부해야 했다.
양도세 신고 기한을 넘기면, 무조건 가산세 발생!
양도세 신고를 늦게 하면, 무조건 가산세가 부과된다.
특히, 일정 기간이 지나면 **납부 불성실 가산세(연 10.95%)**까지 추가되면서 부담이 더 커진다.
✔ 양도세 신고 기한 (2024년 기준)
- 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 신고
- 신고를 늦게 하면 신고불성실 가산세(최대 20%) 부과
- 납부를 늦게 하면 납부불성실 가산세(연 10.95%) 추가 부과
실수 피하는 법!
양도세 신고 기한을 절대 놓치지 말 것! (양도일이 속한 달 말일부터 2개월 내 신고 필수)
신고 기한을 놓칠 것 같다면, 미리 가산세를 고려해 자진 신고하는 것도 하나의 방법
세금 신고 일정이 헷갈린다면, 세무사 상담을 통해 기한을 맞출 것
오늘의 결론! (3탄 요약)
✔ 장기보유특별공제를 받으려면, 보유뿐만 아니라 ‘거주 요건’도 충족해야 한다.
✔ 오피스텔은 무조건 주택으로 간주되지 않으며, 실제 거주 여부에 따라 과세 방식이 달라진다.
✔ 양도세 신고 기한을 넘기면 신고불성실 가산세와 납부불성실 가산세가 발생할 수 있다.
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