양도소득세 실수사례 - 국세청이 알려주는 함정 피하기! (4탄 - 마지막 편)

 

부동산 거래는 큰돈이 오가는 만큼 세금도 만만치 않다.

특히 양도소득세는 작은 실수 하나로 세금이 수천만 원에서 억 단위까지 늘어날 수 있다.
이번 마지막 편에서는 국세청이 공개한 ‘양도소득세 실수 사례’ 중에서도 가장 놓치기 쉬운 것들을 정리해 보겠다.
지금까지 시리즈를 읽어왔다면, 이 사례들도 반드시 확인하고 피해 가야 한다.

10. 조정대상지역 내 분양권을 매도했는데, 세금이 예상보다 2배로 나온 사례

실수사례

H씨는 2020년에 조정대상지역에서 분양권을 취득했다.
그런데 2023년, 분양권을 프리미엄이 붙은 7억 원에 매도했는데, 양도세가 예상보다 2배 가까이 나왔다.
이유는 분양권은 주택과 다르게 별도의 세율이 적용되기 때문!

조정대상지역 내 분양권은 세율이 다르다!

조정대상지역 내에서 분양권을 매도하면, 기본적인 양도세율이 일반 주택보다 훨씬 높다.
특히 2021년 6월 이후부터는 보유 기간에 상관없이 무조건 70%의 중과세율이 적용된다.

✔ 분양권 양도세율 (2024년 기준)

  1. 조정대상지역 내 분양권 양도세: 무조건 70%
  2. 비조정대상지역 내 분양권 양도세: 기본 세율(6~45%) 적용

즉, H씨는 분양권을 보유한 지 2년이 넘었음에도 불구하고, 조정대상지역 내에서 매도했기 때문에 70% 세율이 적용되었다.
결국 양도차익이 높아질수록 세금 부담도 훨씬 커졌다.

실수 피하는 법!

  • 조정대상지역에서 분양권을 양도할 경우, 세율이 70% 적용된다는 점을 미리 확인할 것!
  • 일반 주택과 달리 분양권은 보유 기간과 무관하게 무조건 중과세가 적용될 수 있다.
  • 양도 계획이 있다면 세율을 고려해 비조정대상지역 분양권도 검토할 것!

11. 재개발·재건축 입주권을 주택과 별개로 생각했다가 다주택자로 과세된 사례

실수사례

I씨는 2019년 기존 주택을 보유한 상태에서 재개발 조합원으로 입주권을 취득했다.
이후 2023년에 기존 주택을 매도하면서 1세대 1주택 비과세를 신청했지만, 세무서에서 거부당했다.
결국 다주택자로 간주되어 양도세 2억 원을 추가로 납부해야 했다.

재개발·재건축 입주권도 주택으로 간주된다!

재개발이나 재건축을 통해 받은 입주권은 주택과 동일하게 취급된다.
즉, 기존 주택을 보유한 상태에서 입주권을 추가로 취득하면, 다주택자로 간주될 수 있다.

✔ 입주권이 주택으로 간주되는 시점

  1. 조합원 입주권을 취득하는 순간부터 주택 수에 포함됨
  2. 이후 기존 주택을 매도할 때 다주택자로 판단될 수 있음

I씨는 입주권을 단순히 "주택이 될 예정인 권리"라고 생각했지만, 세법상 이미 주택으로 간주되어 다주택자가 된 상황이었다.
결국 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없게 된 것이다.

실수 피하는 법!

  • 재개발·재건축 입주권도 주택 수에 포함된다는 점을 기억할 것!
  • 기존 주택을 먼저 처분해야 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.
  • 입주권을 보유한 상태에서 추가로 주택을 매수할 경우, 다주택자 규제가 적용될 수 있음에 주의!

12. 해외 거주자가 한국 부동산을 팔았는데, 세금이 예상보다 많이 나온 사례

실수사례

J씨는 2015년 한국에서 아파트를 취득했지만, 이후 해외로 이주해 현재 외국에 거주 중이었다.
그러다 2024년에 해당 아파트를 매도했는데, 양도세가 일반적인 비거주자보다 훨씬 많이 나왔다.
이유는 해외 거주자는 세율이 다르게 적용되기 때문!

해외 거주자는 양도세율이 다르다!

해외에 거주하는 비거주자가 한국에서 부동산을 양도할 경우, 기본 세율이 아닌 별도의 세율이 적용된다.
특히 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우, 다주택자처럼 중과세가 적용될 수도 있다.

✔ 해외 거주자 양도세율 (2024년 기준)

  1. 거주자(내국인): 기본 세율(6~45%) 적용
  2. 비거주자(해외 거주자): 기본 세율 적용 가능하나, 특정 조건에서는 50% 단일세율 적용
  3. 조정대상지역 주택 보유 시, 다주택자처럼 중과세 가능

J씨는 한국에 거주하지 않는 비거주자로 분류되면서, 일반적인 거주자보다 훨씬 높은 세율이 적용되었다.

실수 피하는 법!

  • 해외 거주자는 일반 거주자와 다른 양도세율이 적용된다는 점을 반드시 확인할 것!
  • 조정대상지역 내 주택을 보유 중이라면, 다주택자 중과세가 적용될 수도 있다.
  • 비거주자라도 일정 기간 동안 국내에 거주하면 거주자로 간주될 수도 있으므로, 매도 시점을 조정하는 것도 전략이 될 수 있다.

오늘의 결론! (4탄 요약)

✔ 조정대상지역 내 분양권을 양도하면 보유 기간과 상관없이 70%의 높은 세율이 적용된다.


✔ 재개발·재건축 입주권도 주택으로 간주되기 때문에, 1세대 1주택 비과세가 불가능할 수 있다.


✔ 해외 거주자가 한국 부동산을 팔 경우, 비거주자 세율이 적용되어 세금이 예상보다 많이 나올 수 있다.

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